Sitzung des Planungs- und Bauausschusses vom Februar 2025

Neue Satzung zu Abstandsflächen soll kommen

Der Planungs- und Bauausschuss hat den Mitgliedern des Stadtrats mit acht zu fünf Stimmen empfohlen, die bestehende Satzung zu den Abstandsflächen in einigen Punkten zur Klarstellung zu ergänzen. Außerdem hat es Erkenntnisse aus der Stadtklima-Analyse gegeben, die als Begründung für die Satzung dienen, nämlich der Reduzierung gesundheitlicher Risiken durch zunehmende Hitze. Mit diesen Änderungen soll sie neu beschlossen werden.

Ausganglage war die Novellierung der Bayerischen Bauordnung im Jahr 2021. Demnach wurden die Abstandsflächen auf 0,4H, mindestens drei Meter, heruntergesetzt sowie deren Berechnung geändert. Den Kommunen gab man jedoch die Möglichkeit, per Satzung eigene Regelungen zu treffen. Davon hat die Stadt Gebrauch gemacht und es bei den früheren Vorgaben von 1H und ½H je an zwei Flächen belassen. In der Begründung hieß es, dass der hohe Siedlungsdruck im Stadtgebiet und die weiter steigenden Grundstückspreise dazu führen könnten, dass die Mindestmaße der gesetzlich festgelegten verkürzten Abstandsflächen weitestgehend ausgenutzt werden. Durch eine deutliche Nachverdichtung und einen geringeren Abstand zu den Nachbarn werde sich jedoch die Wohnqualität in Fürstenfeldbruck nachteilig ändern. Die Satzung war bis Ende 2024 befristet. Stadtbaurat Johannes Dachsel zeigte anhand verschiedener abgeschlossener Bauvorhaben auf, wie wenig Grün bei Anwendung der 0,4H-Regelung verblieben wäre. Denn in Gebieten mit einem Bebauungsplan sowie im Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch würden die Gebäude nicht höher, sondern mehr in die Breite oder Tiefe gebaut. Oftmals bleibe dann nach Abzug von Verkehrsflächen, Radabstellmöglichkeiten, Müllhäusern kein Platz mehr für Begrünung.

Dachsel macht aber auch deutlich, dass es widerstreitende Interessen gebe. Auf der einen Seite die eines Bauwerbers, der sich kleine Abstandsflächen wünscht, um mehr Wohnraum realisieren zu können, auf der anderen die Bedürfnisse der Nachbarn, die gegen eine zu dichte Bebauung oder Nachverdichtung sind. Letztlich habe die Stadt im Einzelfall einen Spielraum zwischen 0,4H und 0,9H. Seine klare Empfehlung war, bei 1H zu bleiben, um „den Gartencharakter so gut wie möglich zu schützen“. Und er wies eindringlich darauf hin, dass, wenn man nun auf eine geringere Abstandsfläche gehen würde, bei einer späteren Erhöhung Baurecht aktiv weggenommen würde und sich eine Entschädigungspflicht ergeben könnte.

Flächen bestmöglich ausnutzen?

Georg Stockinger (FW) sprach sich vehement gegen die Satzung aus. Er begründete dies unter anderem mit den gestiegenen Quadratmeterpreisen, den Kostensteigerungen beim Bauen und den Bedarf an günstigen Wohnungen. Die Flächen sollten bestmöglich ausgenutzt werden. Und mit einem begrünten Flachdach könne man auch die Klimaziele erreichen und Temperaturen reduzieren. Dachsel widersprach dem, denn wirklich günstiger Wohnraum werde nur durch Ausweisung von neuem Baurecht und den dann möglichen Forderungen an eine Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) mit geförderten Wohnungen erreicht werden. Gerade im Innenbereich würde die geringe Abstandsfläche nur einer geringen Klientel helfen, die sich Doppelhaushälften oder Reihenhäuser leisten kann.

Planungsreferent Markus Britzelmair (CSU) schlug als Kompromiss 0,8H vor, woraufhin Dachsel zu bedenken gab, dass sich an der Berechnungsmethode und den Auswirkungen nichts ändern würde. Man komme aber seiner Bitte nach, in der Stadtratssitzung im März anhand eines Bauvorhabens die Unterschiede bei 0,4H, 0,8H, 0,9H und 1H aufzuzeigen.

Statt Änderung der Bebauungspläne Unterstützung der Unternehmen

Georg Stockinger hatte im Namen der Stadtratsfraktion der Freien Wähler (FW) den Antrag gestellt, diverse Bebauungspläne im Gewerbegebiet Hasenheide zu ändern beziehungsweise anzupassen. Hintergrund war, dass das Gewerbeflächenentwicklungskonzept einen Bedarf von 17,9 Hektar weiterer Gewerbefläche ermittelt hat. Dazu sollten zunächst keine neuen Gebiete ausgewiesen und versiegelt werden, sondern stattdessen in den bestehenden nachverdichtet werden. Dem und dem Wunsch einiger Betriebe nach Erweiterung und Vergrößerung stünden die im Antrag aufgeführten Bebauungspläne entgegen. Auch um eine Abwanderung zu vermeiden und die Gewerbesteuer in der Stadt zu halten, sei diese Maßnahme erforderlich.

Stadtbaurat Johannes Dachsel bestätigte in der Februar-Sitzung des Planungs- und Bauausschusses, dass es ein gutes Gespräch mit dem Antragsteller gegeben habe und man sich einig sei, dass den Unternehmen möglichst optimale Bedingungen geboten werden und die Gebäude in die Höhe wachsen können sollen. Anhand der Bebauungspläne habe man jedoch auch gesehen, dass es noch viel unausgeschöpftes Flächenpotenzial gebe. Als Beispiel führte er einen Autohändler an, der lediglich einen Container auf dem Areal habe, obwohl rechtlich mehr möglich wäre. Nach seiner Erfahrung hätten viele Betriebe auch gar kein Interesse daran, höher oder dichter zu bebauen. In einigen Bereichen der Hasenheide gehe man zudem recht großzügig mit Abweichungen und Befreiungen um – so es sich um eine produktive Gewerbeentwicklung handele. Des Weiteren wies er darauf hin, dass zum Teil in den alten Bebauungsplänen wenig geregelt sei, sie daher viel zulassen würden. Eine neue Regelung würde zum Beispiel ganz andere Anforderungen an den Emissionsschutz stellen müssen und man würde gegebenenfalls durch Einschränkungen genau das Gegenteil erreichen von dem, was eigentlich angestrebt werde. Auch das ISEK werde eine Richtschnur liefern.

Letztlich schlossen sich sowohl das Gremium als auch Georg Stockinger dem Vorschlag der Verwaltung an, dass man, sollte ein Eigentümer auf die Stadt zukommen, prüfen werde, wie das notwendige Baurecht für den Gewerbebetrieb geschaffen werden kann.

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