Sitzung des Planungs- und Bauausschusses vom Dezember 2025

Ausschuss befürwortet Einheimischen-Modell

Im April 2022 beantragten die Stadtratsfraktionen von CSU und Grünen die Einführung eines Einheimischen-Modells. Nun beriet der Planungs- und Bauausschuss, ob es in den Werkzeugkasten der sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) aufgenommen werden soll. Nach SoBoN müssen Bauherren bei größeren Neubauten derzeit 40 Prozent der Geschossfläche 40 Jahre lang mietpreisgebunden bereitstellen; alternativ kann dies etwa über Genossenschaften erfolgen.

Das Einheimischen-Modell wäre ein weiteres Förderinstrument, das vergünstigten Wohnraum- erwerb für örtliche, weniger begüterte Haushalte ermöglichen soll. Käufer müssten sich zu langfristiger Eigennutzung verpflichten. Zugangsvoraussetzungen wären u. a. Einkommens- und Vermögensgrenzen (für eine vierköpfige Familie ca. 108.000 Euro brutto bzw. maximal 200.000 Euro Vermögen). Die Auswahl erfolgt über Ortsbezug und soziale Kriterien, wobei der Ortsbezug maximal die Hälfte der Wertung ausmachen darf.

Laut Verwaltung bilden die Obergrenzen in der Region eher die Untergrenze für eine realistische Eigenheimfinanzierung. Selbst mit Förderung wären Grundstücke für viele kaum erschwinglich. Daher schlug die Stadt vor, das Modell primär auf Eigentumswohnungen anzuwenden. Es kann auf städtischen wie privaten Flächen umgesetzt werden; bei Investorenflächen sollen bis zu zehn Prozent der zusätzlich geschaffenen Geschossfläche dafür genutzt und mit mietpreisgebundenem Wohnraum verrechnet werden.

Der Ausschuss betonte, dass das Einheimischen-Modell nicht mit dem genossenschaftlichen Wohnbau konkurrieren solle: Bei kleineren Projekten sei es geeignet, bei größeren solle Genossenschaftswohnraum Vorrang haben. Eine Mehrheit sprach sich für die Einführung aus. Die endgültigen Richtlinien und Auswahlkriterien sollen in einer gesonderten Beschlussvorlage detailliert festgelegt werden. Das letzte Wort hat dann der Stadtrat.

Stadt reagiert auf neuen „Bau-Turbo“ – Arbeitskreis soll Umsetzung klären

Mit dem Ende Oktober 2025 in Kraft getretenen „Bau-Turbo“ hat der Bund neue gesetzliche Möglichkeiten geschaffen, um Wohnbauprojekte schneller zu genehmigen. Die SPD-Fraktion hatte bereits im Vorfeld beantragt, dass die Stadtverwaltung die neuen Regeln prüft und Vorschläge für die Anwendung in Fürstenfeldbruck erarbeitet. Im Dezember stand das Thema auf der Tagesordnung des Planungs- und Bauausschusses.
Der „Bau-Turbo“ erleichtert Abweichungen vom Planungsrecht und kann etwa projektbezogene Bebauungspläne ersetzen oder bei Vorhaben eingesetzt werden, die bereits städtebaulich vorgeklärt sind. Besonders relevant ist die neue sogenannte Experimentierklausel im Baugesetzbuch. Sie ermöglicht Baurechtschaffung ohne langwierige Bauleitplanung – erfordert jedoch die Zustimmung der Kommune. Dabei greift eine dreimonatige Zustimmungsfiktion. Bund und Verbände arbeiten derzeit an Anwendungshinweisen, die demnächst erwartet werden. Stadtbaurat Johannes Dachsel berichtete, dass der Städte- und Gemeindetag den Kommunen einen Rahmenbeschluss empfiehlt, in welchen Fällen der „Bau-Turbo“ genutzt werden soll und in welchen nicht. Der „Bau-Turbo“ greife massiv in das Planungsrecht ein, betonte Rathausjurist Christian Kieser. Es gebe noch viele offene Fragen.
Da bereits laufendende Anträge von den neuen Regeln betroffen sein könnten und Rechtsunsicherheiten bestehen, empfahl die Verwaltung eine Übergangslösung, um die Planungshoheit der Stadt zu sichern: Der Oberbürgermeister beziehungsweise sein Stellvertreter im Amt sollen vorübergehend die Befugnis erhalten, laufende und eingehende Anträge nicht dem Gremium vorzulegen und im Zweifelsfall bei drohender Fiktion auch abzulehnen. Dem stimmte der Ausschuss bei einer Gegenstimme zu.
Um ein einheitliches Vorgehen zu entwickeln, wird auf Vorschlag der Verwaltung zudem ein Arbeitskreis „Bau-Turbo“ eingerichtet. Ihm werden Vertreter der zuständigen Fachämter, die drei Bürgermeister sowie die Fraktionsvorsitzenden beziehungsweise deren berufene Vertreter angehören. Der Arbeitskreis soll klären, in welchen Fällen der „Bau-Turbo“ in Fürstenfeldbruck sinnvoll eingesetzt werden kann und dem Stadtrat konkrete Empfehlungen vorlegen. Diese Vorgehensweise wurde von den Ausschussmitgliedern einstimmig befürwortet.

Überarbeitete Sanierungssatzung für die Innenstadt

Das Brucker Stadtzentrum soll attraktiver werden. Um die historisch gewachsene Stadtstruktur zu sichern und die Innenstadt zukunftsfähig weiterzuentwickeln, empfahl die Verwaltung den Erlass einer neuen Sanierungsatzung für diesen Bereich. Zumal die bisherigen Satzungen „Innenstadt“ und „Volksfestplatz“ nur bis Ende 2025 Gültigkeit hatten.

Als Grundlage für den neuen Entwurf wurden umfassende vorbereitende Untersuchungen im erweiterten Innenstadtbereich durchgeführt. Diese zeigten deutliche städtebauliche Defizite – vor allem im öffentlichen Raum, aber auch bei einzelnen Gebäuden. Zudem wurden eine Bürgerbefragung durchgeführt und die Träger öffentlicher Belange beteiligt. Die umfangreichen Unterlagen wurden den Mitgliedern des Planungs- und Bauausschusses im Dezember vorgelegt. Zu Beginn der Sitzung monierte Franz Höfelsauer (CSU), dass diese zu kurzfristig übersandt worden seien. Er beantragte daher die Absetzung des Tagesordnungspunktes. Stadtbaurat Johannes Dachsel erinnerte jedoch an die Frist zum Jahresende. Sitzungsleiter Christian Stangl (Grüne) ergänzte, dass man die Satzung auch im Nachgang noch nachschärfen könne.

Daniel Walleit vom Stadtbauamt präsentierte dem Gremium den Entwurf. Er führte aus, dass das festgelegte Sanierungsgebiet mit insgesamt 99 Hektar nun deutlich größer sei. Hinzugekommen seien der Bereich rund um die AmperOase, das Gebiet um den Volksfestplatz und das Viertel um das Krankenhaus. Die vorbereitenden Untersuchungen im Rahmen des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) hätten auch dort städtebauliche Missstände aufgezeigt. Er betonte, dass durch die Beteiligungsaktionen sowie eine Bürgerbefragung viele Erkenntnisse gesammelt werden konnten. Dies seien die zentralen Herausforderungen: Lärmbelastung und Trennwirkung durch die B2, Mangel an Grünflächen und konsumfreien Aufenthaltsorten, Leerstand und Modernisierungsbedarf bei Gebäuden, Defizite bei Fuß- und Radwegen, Barrierefreiheit sowie Bedarf an generationengerechtem, bezahlbarem Wohnraum.

Auf dieser Basis wurden die künftigen Leitziele der Sanierung erarbeitet. Zentraler Aspekt sei eine „lebendige Innenstadt“ mit höherer Lebensqualität. Entstehen sollen aber auch vielfältige Angebote für alle Gruppen der Stadtgesellschaft sowie attraktive klimaresiliente Stadträume. Als weitere Ziele nannte Walleit die Stärkung der lokalen Wirtschaft und die Identifikation der Bewohner. Es wurde ein umfangreicher Katalog an Maßnahmen erarbeitet. Diese reichen von der Aufwertung öffentlicher Plätze über Begrünung und Entsiegelung bis zur Sanierung und Umnutzung von Gebäuden. Weitere Schwerpunkte sind beispielsweise die Verbesserung von Fuß- und Radwegen, klimaangepasste Stadtgestaltung, stärkere Anbindung an die Amper, die Aktivierung von Hinterhöfen und die Förderung der lokalen Versorgung. Aufbauend auf diesen Rahmenplan können die Stadt in den nächsten 15 Jahren weiterentwickelt werden, so der Experte. Und auf dieser Basis könnten Städtebaufördermittel beantragt und damit die Finanzierung kommender Projekte gesichert werden. Aus dem Gremium kamen

Abschließend empfahl die die Bauverwaltung, die Untersuchungen offiziell abzuschließen, den Ergebnissen und Abwägungen zuzustimmen und den vorgelegten Entwurf der neuen Sanierungssatzung „Innenstadt“ zu beschließen. Nach einigen Rückfragen stimmte der vorberatende Ausschuss grundsätzlich zu. Zudem wurde die Verwaltung beauftragt, die Satzung im ersten Halbjahr 2026 erneut vorzulegen und den Fraktionen ausreichend Zeit für Rückmeldungen zu geben. Im Stadtrat wurde dann darauf gedrängt, dass geplante Maßnahmen vorab in den städtischen Gremien besprochen werden. Der finale Beschluss wurde mit zwei Gegenstimmen gefasst.

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